關鍵詞：房屋買賣 居間服務 超越經營許可范圍 房地產經紀合同

裁判主旨：房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營的項目，超過經營許可范圍進行房地產經紀屬一般的違規(guī)行為，不屬違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此簽訂的《房地產經紀合同》應認定有效合同。

案情簡介：

2011年6月25日，朱春秀、任紅英作為賣方與買方李金地以及中介服務方鑫晟公司簽訂《房地產經紀合同》一份，合同約定，朱春秀、任紅英將座落于福州市晉安區(qū)福新中路岳峰林業(yè)樓304單元及林業(yè)樓9#附屬間賣給李金地，成交價格680000元，鑫晟公司受朱春秀、任紅英、第三人李金地的委托，就房屋買賣一事提供中介服務，服務范圍：為朱春秀、任紅英、第三人李金地提供交易機會，促成交易成功；協助雙方簽訂房產轉讓協議；代辦權屬過戶手續(xù)、為第三人李金地辦理商業(yè)銀行按揭貸款手續(xù)等。在買賣雙方未改變交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，鑫晟公司保證朱春秀、任紅英如期收到全部房款、買方如期接收房產，因鑫晟公司工作不盡責致朱春秀、任紅英不能如期收到房款或買方不能如期收到房產過戶的，鑫晟公司承擔違約責任等。2011年9月9日，朱春秀、任紅英與買方李金地簽訂《補充協議》一份，協議約定，原合同約定以按揭貸款方式付款，現李金地于2011年9月16日提前付清房款余額，朱春秀、任紅英同意于2011年9月16日將上述房產完整的交付于李金地，朱春秀、任紅英無償配合李金地辦理該房產的一切按揭貸款、戶口遷移、買賣過戶、物業(yè)交接等相關手續(xù)。簽約后，第三人李金地按約直接向朱春秀、任紅英付清房款，該房屋產權也已過戶到買方李金地名下。

現朱春秀、任紅英以鑫晟公司及第三人李金地故意扣留房款，要求鑫晟公司及第三人李金地賠償損失訴至一審法院。

另查，鑫晟公司經營范圍為對商業(yè)、房地產業(yè)投資咨詢。

法院認為：

鼓樓法院：鑫晟公司雖不具有房產中介資質，其超越工商營業(yè)執(zhí)照的經營許可范圍與朱春秀、任紅英、第三人李金地簽訂《房地產經紀合同》，但鑫晟公司超過經營許可范圍進行房地產經紀屬一般的違規(guī)行為，不屬違反“行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，故本案訟爭《房地產經紀合同》應認定有效合同?！督浖o合同》簽約后，鑫晟公司促成朱春秀、任紅英與第三人李金地房屋買賣交易成功，原告已如期收到全部房款、第三人李金地已如期接收房產并辦理了房產過戶登記手續(xù)，鑫晟公司已按約全部完成了中介任務。

福州中院：上訴人與被上訴人及第三人簽訂《房地產經紀合同》，系當事人真實的意思表示，被上訴人鑫晟公司雖超越經營范圍提供房屋買賣居間服務，但房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營的項目，根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（一）》第十條關于“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營規(guī)定的除外?！钡囊?guī)定，合同不因此無效。故一審對訟爭合同效力的認定是正確的。

福州房產律師蔡思斌評析：

《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（一）》第十條關于“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營規(guī)定的除外?！?因此法院認定房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營的項目，故《房地產經紀合同》仍然有效。但因為實務中大眾對房屋買賣的一些手續(xù)、流程都不熟悉，房屋中介機構是重要的存在。故雖然《房地產經紀合同》仍然有效，但因為該機構的不專業(yè)而導致的房屋買賣過程中發(fā)生糾紛，得不償失。建議購房人慎重選擇房屋中介機構。

案例索引：

?? ?福州市中級人民法院（2014）榕民終字第3836號“朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區(qū)鑫晟投資咨詢有限公司居間合同糾紛”，見《朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區(qū)鑫晟投資咨詢有限公司居間合同糾紛二審民事判決書》（審判長陳光卓，代理審判員田始鳳、陳學輝），載 《無訟案例》（20141215）。