農(nóng)村住宅贈與未過戶能否撤銷贈與協(xié)議|福州律師福州房屋律師

????趙某林夫婦系農(nóng)村百姓，在鄉(xiāng)下村莊有一處宅院，2004年頒發(fā)了集體土地使用證。福州房產(chǎn)律師分享案例。2008年趙某林夫婦遷進縣城到子女處居住，將宅院交給侄子趙某平夫婦使用。2012年趙某林夫婦與趙某平夫婦簽訂一份贈與協(xié)議，約定：趙某林夫婦將鄉(xiāng)下村莊的房屋贈與趙某平夫婦。趙某平夫婦一直使用至今，但未辦理過戶手續(xù)。福州房屋買賣律師分享。2015年趙某林的老伴去世。2016年趙某林起訴趙某平夫婦，要求確認雙方之間的贈與協(xié)議無效，由趙某平夫婦返還房屋。

福州房屋律師提示。 ? 分歧：

在處理本案過程中，存在兩種不同的意見。第一種意見認為，趙某林夫婦將自己所有的房屋贈與趙某平夫婦，趙某平夫婦一直使用，但未辦理過戶手續(xù)，應當返還房屋。第二種意見認為，趙某林夫婦將自己所有的房屋贈與趙某平夫婦的行為，意思表示真實，其內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，為合法有效。應判決駁回趙某林要求撤銷贈與、返還房屋的訴訟請求。福州房產(chǎn)律師

評析：

筆者同意第二種意見。

根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體組織所有，本村村民享有使用本村宅基地的權利。村民從本村遷出后，即喪失了該集體組織成員的資格，其原使用的宅基地即應由本村集體組織收回。故趙某林夫婦自將戶口從本村遷出后，即喪失了該集體組織成員的資格，其原使用的宅基地亦應由村集體組織收回。趙某林夫婦無權處分宅基地，但可以處分地上物——即其所有的房屋。根據(jù)合同法規(guī)定，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。福州房屋律師提醒。本案中，趙某林夫婦與趙某平夫婦的贈與系雙方真實、自愿的意思表示，因此趙某林夫婦將屬于自己的房屋贈與趙某平夫婦的合同內(nèi)容是合法有效的。

合同法第一百八十六條規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉移前可以撤銷贈與。福州房產(chǎn)律師提示。本案的關鍵是贈與財產(chǎn)的權利是否已經(jīng)轉移？房屋屬于不動產(chǎn)，對于不動產(chǎn)物權的轉移，法律有更嚴格的規(guī)定。物權法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。合同法第一百八十七條規(guī)定，贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應當辦理有關手續(xù)。城市房地產(chǎn)管理法亦明確規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓時，應當辦理房產(chǎn)變更登記。但是，農(nóng)村房屋辦理過戶手續(xù)，法律無明確規(guī)定，是個空白。

綜上所述，應判決駁回趙某林要求撤銷贈與、返還房屋的訴訟請求。

福州房產(chǎn)律師 ?福州房屋律師分享；來源：人民法院報 ?（作者：張爭旺 李 建；單位：江西省鄱陽縣人民法院）