一些開發(fā)商在賣房子時為了吸引客戶，存在夸大宣傳甚至虛假宣傳的現(xiàn)象，消費者買到房子后發(fā)現(xiàn)與宣傳嚴重不符。作為消費者，該如何維護自己的合法權(quán)益？近日，山東省萊陽市人民法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案。

原告郝某與被告萊陽某置業(yè)有限公司簽訂了購房合同，購買了萊陽某小區(qū)一處房屋。被告未按合同約定時間交房，且原告稱購房前被告宣傳房屋是一梯一戶，交房后實際房屋為兩梯兩戶，房內(nèi)多處需要修補改造，實際房屋與宣傳不符。原告訴至法院，要求與被告解除商品房買賣合同，被告返還其已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購房的差價損失，協(xié)助其辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)。

被告認為，未如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情這一不可抗力導致，不應(yīng)承擔逾期交付的責任。案涉房屋自始至終都是兩梯兩戶設(shè)計，原告也在案涉商品房買賣合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，代表原告已經(jīng)知曉房屋設(shè)計構(gòu)造，被告從未將一梯一戶作為賣點在銷售過程中進行宣傳。原告所說案涉房屋存在質(zhì)量問題，屬于保修范圍事項，不構(gòu)成民事欺詐行為，原告亦無權(quán)解除商品房買賣合同。

法院審理后認為，第一，原告提交的案涉房地產(chǎn)項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處某銷售經(jīng)理的微信聊天記錄等證據(jù)，足以證實被告在前期宣傳過程中，確曾將相關(guān)戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，但被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問題的事實。

第二，雖然原告在案涉商品房買賣合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明。結(jié)合實踐中商品房買賣合同大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專業(yè)性知識，難以通過房屋平面圖直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實，應(yīng)認為僅憑該簽名捺印，不足以證實原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實原告變更了自身的意思表示。

第三，案涉商品房買賣合同附件四“補充協(xié)議”第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區(qū)”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達和提供的信息，僅供原告參考，均不構(gòu)成要約，如后期發(fā)生變化，不再另行通知。雖然原告在該協(xié)議落款處簽字捺印予以確認，但該條款從性質(zhì)上屬限制或免除被告責任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，訂立合同時被告應(yīng)根據(jù)公平及誠實信用原則，盡到合理提示及說明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認為該條款對原告不發(fā)生法律效力。

第四，對原告主張的被告延期交房問題，經(jīng)查，延期交房確因突發(fā)疫情影響案涉房地產(chǎn)項目施工進度所導致，在被告已向原告履行告知義務(wù)，扣除順延期間后最終交房時間并未違反雙方約定的情況下，應(yīng)認為原告該項主張不構(gòu)成解除合同的法定事由。

最終，法院依法判決解除原告郝某與被告萊陽某置業(yè)有限公司簽訂的案涉商品房買賣合同，被告萊陽某置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告郝某辦理案涉房屋的解除網(wǎng)簽手續(xù)，同時返還原告郝某已付案涉房屋購房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償原告郝某案涉房屋按揭貸款產(chǎn)生的利息。（張明武）

■法官提醒■

買賣商品房時，銷售者要堅持誠實信用原則，不作誤導性、夸大性的前期宣傳，同時在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務(wù)，讓買房人全面準確了解所購買房屋的架構(gòu)、戶型等信息，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢地位進行片面引導。否則，一旦構(gòu)成根本違約，買房人即有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定行使合同解除權(quán)，并要求賠償合理損失。

來源：人民法院報